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“追不上房價(jià)的你，能追上房租嗎？”這可能是2018年夏天，最扎心的一問。
是的，對(duì)于漂泊在外的城市年輕人來說，最近一段時(shí)間，全國熱點(diǎn)城市房租的暴漲趨勢(shì)，簡直像是當(dāng)代魔幻。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，過去一年，在全國的一二線城市中，有13個(gè)城市房租漲幅超過20%。漲幅最高的是成都，以30.98%的漲幅位列榜首。緊隨其后的是深圳，漲幅高達(dá)29.68%，重慶、西安、天津、合肥等二線城市，漲幅全線超越北上廣，而北京和廣州的漲幅也均超過20%。
租金漲勢(shì)之迅猛，令人咂舌。雖說房價(jià)暴漲已經(jīng)帶來很多社會(huì)問題，但相較而言，房租暴漲嚴(yán)重性可能更甚——買不起房的退路是租房，但如果連租都租不起了，這事兒真就大了。
現(xiàn)狀——畢業(yè)季房租異動(dòng)
重點(diǎn)來看一下北京。
在北京，越來越多的白領(lǐng)住到了六環(huán)以外，還有很多剛畢業(yè)的大學(xué)生選擇兩人或三人合住一間房，當(dāng)然，還有一批人悲吟著“北京只有地下室，沒有夢(mèng)想”，直接回了老家。
今年的畢業(yè)季，如脫韁野馬的房租更成為年輕人不能承受之重。
貝殼研究院Real data的一組數(shù)據(jù)顯示：2018年7月北京租賃成交環(huán)比增加19.2%，單平米月租金為91.5元；東城區(qū)和順義區(qū)環(huán)比漲幅分別為10.5%和10.7%；新奧洋房、三義廟北和城華園三個(gè)社區(qū)的環(huán)比漲幅分別為36.1%、28.4%和24.5%。
那么，除去畢業(yè)季這一每年都有的常規(guī)操作，還有哪些因素助推了北京房租的暴漲呢？
租房中介們認(rèn)為，“鍋”主要在供給端上。
貝殼研究院提供的報(bào)告《北京租金上漲的真相》中稱，近來北京市集中清理與拆除違規(guī)公寓、群租房以及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，導(dǎo)致市場(chǎng)上低端租賃房源減少，同時(shí)對(duì)“黑中介”“二房東”的打擊導(dǎo)致部分不合規(guī)房源下架，掛牌房源總數(shù)下滑。此前低端房源的租客不得不轉(zhuǎn)向收費(fèi)更高的其他產(chǎn)品類型，需求端的增長推動(dòng)了這部分產(chǎn)品租金上漲。
這倒不是沒有道理。2017年，北京拆除違法建設(shè)5985萬平方米，2018年，北京計(jì)劃拆除違法建設(shè)4000萬平方米以上。2017年，北京商品房銷售面積為875萬平方米，保障房銷售面積267萬平方米，加起來1142萬平方米，不及當(dāng)年拆除面積的1/5。
供給明顯減少，而政府的各類政策性租賃住房未能及時(shí)跟上，供需突然失衡，房租自然不可避免會(huì)上漲。
但僅把如此不正常的房租上漲情況歸因?yàn)楣┙o不平衡，就能了事？
原因——背后的資本推手
資本這一令人不安的推手，不容忽視。
在中央倡導(dǎo)“租購并舉”之后，長租市場(chǎng)就成為一個(gè)被資本競(jìng)相吹捧的風(fēng)口。與此同時(shí)，魔方公寓、蛋殼公寓、自如、新派公寓等規(guī)?；赓U企業(yè)的“跑馬圈地”，也正式進(jìn)入白熱化狀態(tài)。
競(jìng)爭(zhēng)到一定程度，爭(zhēng)搶房源、哄抬價(jià)格就成為某種意義上的常態(tài)。一套原租金為6500元的房子，經(jīng)過蛋殼、自如等長租公寓的“激烈搶奪”，房租被硬生生被抬高到9000，早已不是什么新鮮事。
事實(shí)上，就在輿情發(fā)酵之前幾天，自如管家們還一遍一遍地在朋友圈刷屏——推薦一處房源簽約成功，推薦者可獲1000元獎(jiǎng)勵(lì)金。
曾任我愛我家集團(tuán)副總裁的胡景暉直指，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運(yùn)營商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%在爭(zhēng)搶房源，人為抬高收房價(jià)格，而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價(jià)格上漲。
他認(rèn)為，在這一波房租上漲中，這些長租企業(yè)的推波助瀾占到了三分之一的權(quán)重。
而在發(fā)表完這番言論之后，胡景暉已經(jīng)離開了我愛我家。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，經(jīng)他調(diào)查，同一個(gè)小區(qū)，同樣的戶型，裝修差距不大，但中介托管的房源比非托管的房源貴22%。而在市場(chǎng)上，已經(jīng)很難找到非中介或者非公寓企業(yè)的房源了。
“這些租賃企業(yè)很大部分都是通過低價(jià)囤房，包裝后高價(jià)出租，賺的是租金上漲的差價(jià)。這種情況下，部分中介公司動(dòng)輒發(fā)布區(qū)域市場(chǎng)環(huán)比價(jià)格上漲10%的數(shù)據(jù)，對(duì)于市場(chǎng)來說，就是在制造上漲預(yù)期?！?
而對(duì)于機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)來說，另一個(gè)算盤在于，通過對(duì)小業(yè)主房源的收編、改造，最終形成逐漸取得市場(chǎng)分發(fā)權(quán)和定價(jià)權(quán)的“巨頭”。
這不是“炒房租”是什么？
焦點(diǎn)——金融化的長租中介
面對(duì)輿論質(zhì)疑的洪流，長租公寓們的回應(yīng)很有意思——“管理成本高，根本不掙錢”。
自如CEO熊林稱：北京是自如從2011年成立以來唯一盈利的單體城市，且僅是“微利”。
不掙錢卻也要高價(jià)屯房，是要作甚？
在專業(yè)人士看來，這主要在于長租公寓的自我定位是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，而非線下牽線搭橋的傳統(tǒng)中介，他們的目標(biāo)是互聯(lián)網(wǎng)化的中介巨頭。這就不可避免地使他們的商業(yè)立即帶有互聯(lián)網(wǎng)化的流量經(jīng)營思維：為租客定制各類增值服務(wù)，從搬家、維修到沙龍、郊游和聚會(huì)，形成社群內(nèi)的重復(fù)消費(fèi)。
更為重要的是，要成為高估值的互聯(lián)網(wǎng)化巨頭，最簡單的方式就是燒錢——不惜代價(jià)拿到壟斷地位，獲得定價(jià)權(quán)。
然而，更值得警惕的是另一個(gè)助推邏輯——資產(chǎn)證券化。
目前，新派公寓、魔方、蛋殼以及自如等長租公寓企業(yè)均發(fā)行了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。以魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（魔方“ABS”）為例，三檔的預(yù)期收益分別是4.8%、5%和5.4%。
有分析認(rèn)為，可觀的收益是資產(chǎn)證券化產(chǎn)品吸引投資者的首要條件，而這必然要求租賃企業(yè)提高租金。
但自如CEO熊林說，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的收益并不由上漲的租金收入直接構(gòu)成。以自如為例，自如發(fā)行的兩款A(yù)BS以基于租房場(chǎng)景的消費(fèi)分期貸款為底層資產(chǎn)，租客在租房時(shí)簽署貸款合同，還款時(shí)伴隨一定比例的貸款費(fèi)用，投資人的預(yù)期收益來源于貸款費(fèi)用而非房屋租金，“也就是說，影響投資者收益的并不是租金的增長，而是自如有沒有穩(wěn)定的資產(chǎn)質(zhì)量和良好表現(xiàn)。”
那么，資產(chǎn)質(zhì)量怎么評(píng)估？
還是得回到房源上。畢竟，有更多更好的房源，資產(chǎn)質(zhì)量才會(huì)更高。說了半天，又回到“跑馬圈地”，哄抬租金上去了。
措施——監(jiān)管介入
引發(fā)網(wǎng)絡(luò)熱議后，監(jiān)管火速介入。
8月17日，北京市有關(guān)監(jiān)管部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。
約談會(huì)明確要求住房租賃企業(yè)：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源；不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。一經(jīng)查實(shí)，將從嚴(yán)處罰、聯(lián)合懲戒。
效果如何尚有待觀察，但對(duì)租金的調(diào)控，早些時(shí)候已被寫入政府文件中。2018年5月，住建部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，提出從六大方面提出做好房地產(chǎn)調(diào)控工作的明確要求，要求地方政府在控房價(jià)的同時(shí)也要控房租。
控房租，加大供應(yīng)才是硬道理。
2018年6月，北京市住建委發(fā)布了《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》，旨在加大藍(lán)領(lǐng)公寓的供應(yīng)力度；2017年4月公布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》明確稱今后五年北京將計(jì)劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬套；2017年11月北京還發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，明確今后5年北京將供應(yīng)1000公頃集體土地用于建設(shè)集體租賃住房。
但從計(jì)劃到真正進(jìn)入市場(chǎng)還有待時(shí)日，因此政策的效果也暫未顯現(xiàn)。
當(dāng)下，高房租已經(jīng)成為無產(chǎn)北漂們沉重的負(fù)擔(dān)。
20%被認(rèn)為是房租與收入比較為理想的比例，既能保證居民基本的消費(fèi)生活，也能維持租賃市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。但據(jù)估算，像北京這樣的一線城市，房租與收入比已經(jīng)高達(dá)45%。
胡景暉接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪認(rèn)為，超過40%已經(jīng)是一個(gè)比較沉重的負(fù)擔(dān)。在歐美發(fā)達(dá)國家，三分之一的收入無論如何也夠支付房租了。
房租的暴漲必然擠壓其他方面的消費(fèi)。以至于“還要不要消費(fèi)這駕馬車了”之靈魂拷問紅遍網(wǎng)絡(luò)。
租房是很多青年在一二線城市最后的退路，不只是買不起房，如果連房租都占據(jù)收入的大半，那提振內(nèi)需就無從談起了。
當(dāng)心——華創(chuàng)證券：高房價(jià)助推通脹
我國服務(wù)消費(fèi)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不匹配，服務(wù)消費(fèi)占比與同時(shí)期發(fā)達(dá)國家相距較大，其中一個(gè)原因便是國內(nèi)住房消費(fèi)占比過大，擠占其他服務(wù)消費(fèi)空間。與房價(jià)上漲相比，房租上漲對(duì)居民生活成本的影響更大，這是因?yàn)榉績r(jià)上漲過程中，居民可通過住房貸款來進(jìn)行彌補(bǔ)，但是房租上漲將直接抬升租戶生活成本，降低其他商品或服務(wù)的消費(fèi)水平。
以北京市為例，2017年北京市平均工資增速為8.4%，但是平均房租卻從67.08（元/月/m^2）上漲至87.01（元/月/m^2），漲幅高達(dá)29.7%，遠(yuǎn)超平均工資的增速?？紤]到社零并不包括租房消費(fèi)，因此，社零消費(fèi)增速不斷下滑便不足為怪。
房租上漲還將推升通脹水平，通脹壓力將逐步釋放。房租上漲對(duì)通脹的影響主要通過兩個(gè)路徑，其一，房租直接體現(xiàn)在CPI居住分項(xiàng)中的租賃房房租，從而直接對(duì)CPI產(chǎn)生影響。房租的上升推升租賃房房租增速上升，對(duì)CPI產(chǎn)生拉動(dòng)作用。其二，目前我國人口紅利正在逐步減少，房租帶來的生活成本上升將傳導(dǎo)至工資水平上，使得工資水平被動(dòng)提高，這無疑將帶動(dòng)企業(yè)成本的抬升，從而提高生產(chǎn)價(jià)格。這種傳導(dǎo)途徑主要體現(xiàn)在勞動(dòng)密集型行業(yè)，如餐飲、快遞、美容美發(fā)、家政服務(wù)等服務(wù)行業(yè)勞動(dòng)需求量較大，受到的沖擊較大，企業(yè)工資成本上升進(jìn)而轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，這是近年來服務(wù)消費(fèi)價(jià)格上升迅速的原因之一。
附：鳳凰網(wǎng)科技梳理的胡景暉8月19日上午在北京宋莊召開個(gè)人媒體溝通會(huì)全程回顧
前情提要：8月17日早上，我愛我家時(shí)任副總裁胡景暉在接受媒體采訪時(shí)表示，“以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運(yùn)營商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%在爭(zhēng)搶房源，完全破壞了正常房屋租賃市場(chǎng)”。8月17日晚間，我愛我家發(fā)布聲明，稱媒體所節(jié)選的胡景暉個(gè)人對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的看法，僅代表其個(gè)人態(tài)度，并不代表我愛我家公司的觀點(diǎn)。8月18日上午9點(diǎn)，胡景暉突然在朋友圈發(fā)布辭職信，宣布辭職。
一、談高房租：降租金可以效仿香港，推出空置稅
“中國的一個(gè)怪現(xiàn)象是，租客認(rèn)為房租太高，而業(yè)主認(rèn)為收益太低，背后問題就是老問題，房價(jià)太高、地價(jià)太高?！焙皶熣f。
胡景暉認(rèn)為，“自如很努力，蛋殼很努力，我愛我家還可以。長租公寓在發(fā)展，但名字應(yīng)該改一下，改為住宅租賃公寓。但是在資本進(jìn)入之后有點(diǎn)跑偏了，資本要賺錢，會(huì)壓低成本，但是不管什么樣的資本都不能只為了賺錢?！?
同時(shí)，胡景暉強(qiáng)調(diào)的一個(gè)觀點(diǎn)是“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”。他認(rèn)為，“在末日審判的時(shí)候，我的另一大罪狀是，我說了長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害，這個(gè)一點(diǎn)也沒錯(cuò)。我是在告訴政府，告訴同行，我們要老老實(shí)實(shí)地介入，不要看規(guī)模，一定要保證生意是安全的。昨天住建部的官員給我打了電話，對(duì)我表示支持?！?
胡景暉認(rèn)為北京市住建委約談很有必要，他對(duì)房租提出了三點(diǎn)建議：
1、通過全國住建系統(tǒng)，建立房屋租賃指導(dǎo)價(jià)，指導(dǎo)價(jià)每個(gè)月以各種平臺(tái)進(jìn)行公示；
2、如果有了指導(dǎo)價(jià)，出現(xiàn)異常交易，老百姓可以向政府舉報(bào)，政府一定能查清楚，如果哄抬，可以取消資質(zhì)；
3、建議住建部門盡快和一行三會(huì)建立聯(lián)合工作機(jī)制，嚴(yán)格監(jiān)管進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域的資本?！敖底饨鸩皇莻€(gè)難事，我們可以仿效香港，推出空置稅?！?
今年開始，中介之間會(huì)出現(xiàn)這么多輿論戰(zhàn)的最主要原因，胡景暉認(rèn)為就是兩個(gè)字——資本，“并不是資本把這個(gè)行業(yè)做壞了，其實(shí)資本來了反而會(huì)幫助這個(gè)行業(yè)做大做強(qiáng)，但是資本也有跑偏的時(shí)候?！?
他說，其實(shí)戰(zhàn)爭(zhēng)在很多年前就有，在廣東深圳，大概十年之前，每隔半年，中介和中介之間總要打一場(chǎng)仗，規(guī)模就類似于古惑仔，現(xiàn)在都改成輿論戰(zhàn)了，這已經(jīng)文明很多了。這個(gè)行業(yè)是進(jìn)步了，從拳頭變成打嘴仗了。未來一定是大規(guī)模的公司占到了市場(chǎng)的50%-60%，剩下的30%-40%，主要看各自的特色。
二、談創(chuàng)業(yè)方向：將做自己的私募基金，投資重點(diǎn)是符合國家發(fā)展的領(lǐng)域
胡景暉表示下一步將做自己的私募基金，未來基金會(huì)投向一帶一路、食品安全、冬奧會(huì)的冰雪項(xiàng)目等領(lǐng)域，政治正確符合國家戰(zhàn)略發(fā)展的領(lǐng)域是未來投資的重點(diǎn)。
胡景暉表示，“我之所以發(fā)布我的創(chuàng)業(yè)計(jì)劃，因?yàn)槲医K于知道，如果你要想和老板平等對(duì)話，那么就只能是你也成為老板，成為資本，因?yàn)槲也幌朐俸腿魏稳巳パ鲆曋剹l件，那樣去掙錢太屈辱。我的私募基金一定會(huì)投政治正確的、符合國家戰(zhàn)略的事情?！?
三、談謝勇：他挺不住讒言說我在姚勁波面前丟了公司的臉
胡景暉回憶自己第一次見謝勇時(shí)的情況，“去年10月第一次見謝勇，他溫文爾雅，是資本市場(chǎng)的老司機(jī)。我愛我家登陸資本市場(chǎng)是要感謝謝勇先生的，但是上周五的事件讓我很不爽，只能走?！?
當(dāng)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)記者提問胡景暉是否做好了準(zhǔn)備迎接來自我愛我家的質(zhì)疑， 胡景暉表示，“從2001年12月3日入職到昨天離職，我沒有做過任何對(duì)不起我愛我家的事情?！?
但胡景暉明顯表現(xiàn)出了對(duì)我愛我家董事長謝勇的不滿，他說，“末日審判，這是誰說出來的，顯而易見是謝勇。“我在和湖南老鄉(xiāng)姚勁波吃飯時(shí)加了三個(gè)菜，他（謝勇）說我在58同城前丟了我愛我家的臉。是不是有人覺得我在我愛我家太紅了，以至于有些人跑到謝勇的辦公室里說，老胡加的這三道菜，給我愛我家丟了人，我想他們是出于嫉妒，那幾個(gè)人是誰我心里清楚，但我并沒有在這種場(chǎng)合說出你們的名字，以免你們?cè)趩T工面前抬不起頭來，夠不夠意思？所以你在一個(gè)公司千萬不要太紅，如果一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)不能挺得住讒言，卻對(duì)我進(jìn)行末日審判，這是一件多可怕的事情。”
一個(gè)企業(yè)，到底是老板重要還是職業(yè)經(jīng)理人重要？胡景暉對(duì)于這個(gè)問題表達(dá)了自己的希望——“希望中國職業(yè)經(jīng)理人的地位和老板的地位能夠平等”。胡景暉說，“沒錯(cuò)，老板很辛苦，要感謝這些老板早年的省吃儉用，才有了今天這個(gè)偉大的企業(yè)，忍住欲望投資企業(yè)才能有現(xiàn)在很偉大的企業(yè)。但是職業(yè)經(jīng)理人跟你是平等的，職業(yè)經(jīng)理人也付出了重大勞動(dòng)和汗水，不是仰視和俯視的關(guān)系。
這也成為胡景暉想要自己創(chuàng)業(yè)的重要原因，胡景暉表示，“我之所以發(fā)布我的創(chuàng)業(yè)計(jì)劃，因?yàn)槲医K于知道，如果你要想和老板平等對(duì)話，那么就只能是你也成為老板，成為資本，因?yàn)槲也幌朐俸腿魏稳巳パ鲆曋剹l件，那樣去掙錢太屈辱。我的私募基金一定會(huì)投政治正確的、符合國家戰(zhàn)略的事情?！?
四、談左暉：2015年拒絕他的邀約，有點(diǎn)后悔
胡景暉現(xiàn)場(chǎng)表示，昨晚他跟鏈家董事長左暉通了30分鐘電話，“左暉很自律，我們十幾年前一起踢過球。可能我最近有一些言語質(zhì)疑了貝殼，我也說了我看的角度可能不一樣。左暉說在他眼里自如和貝殼都是在為行業(yè)做事情。我則認(rèn)為，底下人的一些做法讓人很不舒服，現(xiàn)在跑偏了，現(xiàn)在改還來得及。左暉說，下周約時(shí)間，一起談?wù)勜悮ぷ匀缡侨绾螛?gòu)想的?！?
值得注意的是，胡景暉對(duì)我愛我家的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鏈家董事長左暉表達(dá)了十分的贊賞，他說，“對(duì)左暉的評(píng)價(jià)其實(shí)也很復(fù)雜，在他這個(gè)年紀(jì)和他擁有的財(cái)富，他其實(shí)完全可以去周游世界，去度假和曬太陽，但他本身是個(gè)工作很努力的人。非常感謝左暉先生爆了一個(gè)很重要的料出來。其實(shí)雖然存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，但是左暉先生一直也是行業(yè)內(nèi)崇拜和學(xué)習(xí)的對(duì)象?！?
胡景暉透露，“在私人交往上，我和左暉其實(shí)還不錯(cuò)。左暉曾經(jīng)在2015年挖過我，并把我當(dāng)時(shí)的疑惑一一擊破，但是當(dāng)時(shí)我的想法是，我生是我愛我家的人，死是我愛我家的死人，但是現(xiàn)在，我為沒有接受當(dāng)年左暉如此誠摯的邀約，而有一點(diǎn)點(diǎn)后悔?！?
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