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融資類和“名股實(shí)債”的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)受到嚴(yán)格的監(jiān)管，在這種情況下，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的新增規(guī)模大幅下滑。

記者近日從用益金融信托研究院獲悉，集合信托發(fā)行、成立市場熱度下滑。

不過，從數(shù)量上看，標(biāo)品信托的產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量占比維持相對穩(wěn)定。其中，混合型投資產(chǎn)品的規(guī)模發(fā)行增長較為明顯。

另一方面，也可以看到，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)正在逐步推進(jìn)，在貸款類產(chǎn)品數(shù)量減少的同時(shí)，股權(quán)投資成為信托公司開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要手段。

以股權(quán)類地產(chǎn)信托為例，風(fēng)控抓手都包括哪些方面？現(xiàn)階段，投資者對這類產(chǎn)品的接受程度如何？

發(fā)行成立熱度下降

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近期共有298款集合信托產(chǎn)品成立，環(huán)比減少22.19%；成立規(guī)模156.31億元，環(huán)比減少40.72%。

具體來看，投向金融領(lǐng)域的集合信托成立規(guī)模反彈回升，為94.41億元，環(huán)比增加54.77%。相比之下，房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的成立規(guī)模18.85億元，環(huán)比減少73.78%；基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類信托產(chǎn)品的成立規(guī)模15.06億元，環(huán)比減少51.88%；工商企業(yè)類信托產(chǎn)品的成立規(guī)模28.00億元，環(huán)比減少72.17%。

此外，記者注意到，近期集合信托的發(fā)行規(guī)模亦有較為明顯的下滑。具體來看，共有34家信托公司發(fā)行集合信托產(chǎn)品296款，環(huán)比減少9.76%；發(fā)行規(guī)模357.96億元，環(huán)比減少13.94%。

用益金融信托研究院據(jù)公開信息不完全統(tǒng)計(jì)，近期標(biāo)品信托發(fā)行108款，環(huán)比減少20.05%；發(fā)行規(guī)模132.33億元，環(huán)比增加2.95%。

其中，債券投資類產(chǎn)品75款，環(huán)比減少7.49%，發(fā)行規(guī)模77.35億元，環(huán)比增加6.56%；股票投資類產(chǎn)品13款，環(huán)比減少50.00%，發(fā)行規(guī)模17.97億元，環(huán)比減少50.24%。

用益信托研究員喻智告訴記者，從數(shù)量上看，近期標(biāo)品信托的產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量占比維持相對穩(wěn)定。其中，混合型投資產(chǎn)品的規(guī)模發(fā)行增長較為明顯。

記者了解到，進(jìn)入2021年以來，信托行業(yè)的轉(zhuǎn)型加速，標(biāo)品信托在集合信托產(chǎn)品市場的平均數(shù)量占比在四成以上，但隨著證券市場波動，發(fā)行數(shù)量占比也有較大的波動。

“一方面業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型壓力下，標(biāo)品信托地位突出，另一方面市場波動對信托公司的產(chǎn)品投放及資金募集也有較為明顯的影響?！庇髦沁M(jìn)一步分析稱。

平均預(yù)期收益率維持下滑

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近期成立的非標(biāo)類集合信托產(chǎn)品平均預(yù)期年化收益率為6.81%，環(huán)比增加0.06個(gè)百分點(diǎn)；周平均期限為1.73年，環(huán)比減少0.54年。

用益金融信托研究院分析認(rèn)為，集合信托產(chǎn)品的平均預(yù)期收益繼續(xù)保持下行的趨勢，產(chǎn)品期限保持在2年上下波動。

具體來看，各期限集合信托產(chǎn)品的平均預(yù)期收益率的走勢維持下滑趨勢，并出現(xiàn)加速下滑的跡象。

“目前看來，1-2年期產(chǎn)品的平均收益繼續(xù)領(lǐng)跑，非標(biāo)類信托產(chǎn)品的平均預(yù)期年化收益保持在7%以上。”喻智表示。

除金融投向外，其他各投向領(lǐng)域的集合信托產(chǎn)品平均預(yù)期收益有所回升。

其中，工商企業(yè)類產(chǎn)品的平均收益上行明顯?！暗ど唐髽I(yè)產(chǎn)品發(fā)行成立數(shù)量相對較少，存在較大的偶然性；基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類產(chǎn)品的平均收益表現(xiàn)更為穩(wěn)健?！庇髦潜硎?。

“房地產(chǎn)類產(chǎn)品的收益略有上升，受市場環(huán)境和監(jiān)管的影響，一方面不同房企之間的融資表現(xiàn)分化，另一方面產(chǎn)品融資類額度有限，疊加業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的因素，展現(xiàn)出更大的波動性?！庇髦沁M(jìn)一步指出。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式變化

有信托行業(yè)人士告訴《國際金融報(bào)》記者，對房地產(chǎn)信托的收緊，也可以說是防止相關(guān)市場風(fēng)險(xiǎn)向金融機(jī)構(gòu)蔓延，重點(diǎn)關(guān)注的業(yè)務(wù)是地產(chǎn)項(xiàng)目的前融和拿地問題，著力解決房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿問題。

該人士補(bǔ)充稱，因此可以看到，融資類和“名股實(shí)債”的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)受到嚴(yán)格的監(jiān)管，在這種情況下，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的新增規(guī)模大幅下滑。

事實(shí)上，對于地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也有信托公司在轉(zhuǎn)變、創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，比如通過股權(quán)投資類產(chǎn)品與房企共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)通過資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)布局存量房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)盤活。

記者注意到，從近期成立的股權(quán)投資類房地產(chǎn)信托來看，同時(shí)存在土地抵押和股權(quán)質(zhì)押這類強(qiáng)增信措施的有9款。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，這樣的風(fēng)控強(qiáng)度與傳統(tǒng)非標(biāo)融資類產(chǎn)品相比有增無減，此外，業(yè)績對賭以及股權(quán)回購也成為常見的風(fēng)控手段。

金樂函數(shù)信托分析師廖鶴凱在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，股權(quán)類地產(chǎn)信托的風(fēng)控抓手和非標(biāo)融資類業(yè)務(wù)有很大不同，不論是之前的假股真?zhèn)€是真股權(quán)投資，一般同等交易對手情況下的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)都會比非標(biāo)融資類高。

另有不愿具名的行業(yè)觀察人士告訴記者，相比過往的非標(biāo)融資業(yè)務(wù)，股權(quán)類地產(chǎn)信托在風(fēng)控能力方面無疑對信托公司提出了更高的要求。

“投資者在購買股權(quán)類地產(chǎn)信托產(chǎn)品的時(shí)候，需要更多地關(guān)注所投項(xiàng)目本身的區(qū)域情況、項(xiàng)目性質(zhì)、未來預(yù)期情況、交易對手情況、項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測、項(xiàng)目當(dāng)下和后續(xù)的貸款情況?！绷晰Q凱告訴記者，在房地產(chǎn)被政策持續(xù)收緊的預(yù)期下，目前股權(quán)類地產(chǎn)信托的接受程度對比之前也有萎縮的趨勢。